לקנות או לשכור דירה – החישוב הקר
בטווח הקצר התשואה על נדל"ן יכולה להיות נמוכה מזו של הבורסה או אפיקי השקעה אחרים. מצד שני, אם אתם קונים דירה לחיים או דירה יחידה, השיקול התשואה הזה לא בהכרח רלוונטי: הדירה היא לא "העסק שלכם", ואתם קונים אותה כדי לגור בה. אתם רוצים לקנות אותה בתנאים הטובים ביותר האפשריים, בלי להפסיד כסף בקנייתה.
אז האם להוציא 5,000 ש"ח על שכר דירה או 5,000 ש"ח על משכנתא?
באופן עקרוני, אתם יכולים לעשות חישוב קר, זה מול זה:
צד אחד – קניית דירה - לוקח בחשבון את ההוצאות המלאות על קניית דירה – החזר משכנתא, יחד עם כל המיסים, ההיטלים, העמלות, שכר הטרחה של עורך הדין והמתווך ואת העלייה השנתית הצפויה בערך הנכס.
בצד השני, שימו את כל עלות השכירות – מה שאתם משלמים מדי חודש לאורך כל תקופת המשכנתא – 25 שנים לדוגמא, ונכו מזה את הריבית שאתם יכולים לקבל על ההון העצמי שלכם. זה כסף שנכנס לבנק כי לא השתמשתם בו לקניית דירה.
השוויתם הוצאות בשני האפיקים ועכשיו:
- אם שווי הדירה בתום אותן 25 שנים גבוה מההוצאה על שכירות, כדאי לכם לקנות דירה.
- אם תוצאת השכירות גבוהה יותר משווי הדירה, אזי כדאי לכם לשכור דירה.
אבל לא הכל זה כסף בחיים...
נכון: בטחון אישי בנכס שהוא כולו שלכם (ושל הבנק...), העובדה שאי אפשר להודיע לכם על פינוי בהודעה של חודש מראש והיכולת להתאים את המעון שלכם לצרכים ולטעם שלכם במלואם, כולם שווים משהו.
מצד שני, יכול להיות שאתם רוצים לגור קרוב להורים, או בשכונה ממש ייחודית, ומה לעשות - מלאי הדירות למכירה פשוט אפסי.
בעניין הזה, כל אחד עושה כמובן את השיקול שלו או שלה, והוא רגשי, יותר מאשר קר ומחושב.
ומה אם הכסף לא מספיק לדירת החלומות?
המציאות בישראל היא כזאת, שמחירי הנדל"ן כל הזמן עולים. בוודאי לאורך שנים רבות.
אם אתם סבורים שגם בעוד שנתיים או שלוש יהיה לכם קשה להשיג את מלוא הסכום הדרוש לדירה שאתם רוצים (מימון בסיסי, לא "כל הכסף" כמובן), נסו פתרון אחר:
נסו לקנות דירה קטנה יותר במיקום מעולה (שכ"ד גבוה), או דירה במיקום שונה מזה שבו אתם מעוניינים, אבל שצפוי להשתפר. את הדירה הזו תשכירו ובשכירות תכסו חלק או את כל המשכנתא, בשעה שאתם שוכרים דירה אחרת, במיקום הרצוי לכם.
זהו פתרון לא פשוט ולרוב יקר יותר משכירת דירה "נטו", אבל יש בו רכיב של השקעה ובטחון בנכס שיש לכם בו בעלות. הוא מחזיר אותנו לסעיף הראשון – סעיף התשואה.
מאמר זה מובא לצורך מידע בלבד ואינו מהווה יעוץ בהשקעות. בכל מקרה יש להתייעץ ביועץ מוסמך בתחום.
