המדריך לרכישת דירה: כל מה שחשוב לדעת לפני שחותמים על חוזה

רכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות והמשמעותיות ביותר שאדם מבצע במהלך חייו. מעבר להתרגשות שבקניית נכס חדש, מדובר בתהליך מורכב הכולל בדיקות משפטיות, פיננסיות ותכנוניות שבלעדיהן עלולים להתגלות בעיות בלתי צפויות. איך אפשר לוודא שהנכס שבחרתם נקי מחובות, עיקולים ושעבודים? מה משמעותה של הערת אזהרה בטאבו? יוסף דיין, עורך-דין ונוטריון, עונה בהרחבה ומסביר את כל השלבים והבדיקות הקריטיות שעליכם לבצע כדי להבטיח עסקה בטוחה ומשתלמת.

מהם הבדיקות שאתה מבצע כדי לוודא שהדירה שאני רוכש נקייה מחובות, עיקולים או שעבודים?

בבואי ללוות לקוח ברכישת דירה, אני נוהג לבצע שורת בדיקות יסודיות כדי לוודא כי הנכס נקי מחובות, עיקולים או שעבודים, וכי אין מגבלות משפטיות העלולות לסכן את העסקה. 

אלו הן הבדיקות שאני מבצע:

א. בדיקת נסח טאבו (או אישור זכויות)

• רישום הבעלות - אני מוודא  שהמוכר הוא הבעלים הרשום של הדירה.
• עיקולים ושעבודים - אני בודק אם קיימים עיקולים, משכנתאות, זכויות צד ג' או הערות
אזהרה שעלולות להשפיע על המכירה.
• הערות אזהרה - אני בודק אם קיימות הערות המגבילות את ביצוע העסקה, כגון 
התחייבויות למכירה קודמת או זכויות דיירים מוגנים.
• יתרה לסילוק
משכנתא: כאשר על זכויות המוכר רשומה משכנתא לטובת בנק, אדרוש מהמוכר להמציא דו"ח נתונים לסילוק משכנתא לשם תכנון לוח התשלומים בעיסקה .

ב. בדיקת רשות מקרקעי ישראל (אם הדירה בנויה על קרקע המדינה)

•  כאשר מדובר בנכס בבעלות רשות מקרקעי ישראל, אני בודק אם קיימת חכירה, מהם תנאיה, והאם נדרש תשלום דמי הסכמה או היוון.

ג. בדיקת תיק הבניין ברשות המקומית

• אני עורך בדיקה האם הנכס בנוי בהתאם להיתר הבנייה ולתב"ע (תוכנית בניין עיר).
• אני מברר אם קיימות חריגות בנייה העלולות להוביל לבעיות משפטיות או להוצאות בלתי צפויות.

ד. בדיקת חובות לרשות המקומית ולוועד הבית

• ארנונה ומיסים עירוניים - אני מוודא שאין חובות לעירייה בגין הארנונה.
• חובות לוועד הבית - אני בודק שאין חובות שוטפים או מיוחדים שטרם שולמו בגין תחזוקת הרכוש המשותף.

ה. בדיקת חובות לרשויות המס

• אני מוודא שאין חובות מס רכישה, מס שבח או היטלים שטרם שולמו על הנכס, אשר עלולים לעכב את הרישום בטאבו.

ו. בדיקת מצבו המשפטי של המוכר

• במקרים מסוימים אני בודק אם המוכר מצוי בהליכי חדלות פירעון (פשיטת רגל), שעלולים למנוע ממנו למכור את הדירה.
• במידה והמוכר/ת הינו יחיד, אני בודק אם הוא/היא נשוי ואת זכותו למכור את הנכס ללא אישור בן/בת הזוג. 
• אם המוכר הוא חברה בע"מ, אני בודק ברשם החברות שאין כנגד החברה צו פירוק או עיקולים.

ז. בדיקת הסכמים והתחייבויות קודמות

• אם מדובר בדירה מקבלן - אני בודק את הסכם המכר, ערבויות חוק מכר, ומוודא שאין שעבודים של הבנק המלווה. כמו כן אם הקבלן אינו בעל הקרקע 
אני בודק את הסכמי ההתקשרות שלו עם הבעלים.
• אם מדובר בדירה מיד שנייה - אני בודק האם קיימים חוזים או התחייבויות למכירה לצד שלישי.
בדיקות אלו הן קריטיות כדי להגן על הלקוח ולמנוע ממנו הסתבכויות עתידיות.

ח. תכנון מס

• חשוב ביותר כבר בשלב המקדמי של הבדיקות, לבחון את תכנון המס האופטימי לרוכש/למוכר. תכנון נכון עשוי לחסוך אלפי עד מאות אלפי שקלים רבים לצדדים לעסקת מכר מקרקעין.

מה המשמעות של הערת אזהרה בנסח טאבו, וכיצד היא משפיעה על הרכישה שלי?

הערת אזהרה היא רישום משפטי במרשם המקרקעין (הטאבו), המצביע על התחייבות בכתב של בעל הזכויות במקרקעין לבצע עסקה בנכס, או להימנע מביצוע עסקה סותרת.

הערה זו נועדה להגן על זכויות הצדדים (בעיקר על רוכש המקרקעין) ולהבטיח שלא יבוצעו עסקאות סותרות שעלולות לפגוע ברוכשים או בצדדים שלישיים.

הערת אזהרה הנרשמת לאחר החתימה על חוזה מתוקף התחייבות המוכר,  מקנה לרוכש בטחון מסוים שצד ג' לא יעשה עסקה נוגדת בנכס זה, ומהווה מעין תמרור אדום לכל המבקש לעשות עסקה עם המוכר.

כיצד הערת אזהרה משפיעה על הרכישה שלך?

במידה ורכשת דירה ורשמת הערת אזהרה לטובתך, הדבר מונע מהמוכר למכור את הדירה לצד שלישי או לשעבד אותה ללא ידיעתך. ההערה מעניקה לך זכות מעין קניינית מסוימת ומקטינה את הסיכון למרמה או להונאה.

במידה וקיימת הערת אזהרה על הדירה לטובת צד ג' (כגון רוכש אחר, חוב משכנתא, צו משפטי או שעבוד), ייתכן שהמוכר אינו יכול להשלים את העסקה איתך. יש לבדוק את מהות ההערה ולברר האם ניתן למחוק אותה, למשל באמצעות הסדרת חובות או ביטול התחייבויות קודמות. הערת אזהרה שאינה ניתנת למחיקה בנסיבות, עלולה למנוע את רישום הבעלות על שמך בטאבו. 
במקרים מסוימים, יהיה צורך בהסכמת הצד שלטובתו נרשמה ההערה, או בפנייה לבית המשפט לביטולה.

אשר על כן: יש לבדוק את נסח הטאבו ולוודא שאין הערות אזהרה שיכולות למנוע את העסקה במידה וקיימת הערה - יש לברר את משמעותה, האם ניתן למחוק אותה, ומה ההשלכות על העסקה.
יש לרשום הערת אזהרה לטובתך מיד לאחר החתימה על הסכם המכר, כדי להגן על זכויותיך.

מהם המיסים וההיטלים שאני אצטרך לשלם בעת רכישת הדירה?

בעת רכישת דירה בישראל, חלות על הרוכש חובות תשלום שונות, הכוללות מיסים, אגרות והיטלים עירוניים. להלן פירוט המיסים וההיטלים שעליך לקחת בחשבון:

א. מס רכישה: זהו מס המוטל על רוכש הדירה בהתאם לשווי העסקה ולסוג הנכס.

שיעור המס: לרוכש דירה יחידה:  ישנן מדרגות מס המתעדכנות מעת לעת . 
בשנת 2025 :
המדרגה הראשונה – עד סך של עד 1,978,745 ₪ - פטור.
    מ- 1,919,155 ₪ ועד 2,347,040 ₪ - מס בשיעור 3.5% .
    מ- 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ - מס בשיעור 5% .
    מ- 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ - מס בשיעור 8% .

לרוכש דירה נוספת - שיעור המס מתחיל מ-8% משווי הדירה ועשוי להגיע ל-10% (תלוי בגובה העסקה).
לדירה הנרכשת על ידי חברה - מס בשיעור של 6% ללא מדרגות.

פטורים והקלות אפשריות - עולים חדשים, נכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו במערכה עשויים להיות זכאים להקלות מסוימות. 
קבלת מתנה מקרוב תחויב ב-1/3 בלבד משיעור מס הרכישה.

ב. היטל השבחה (אם חל על הרוכש)

זהו מס עירוני המוטל על בעל הנכס בגין עליית ערך המקרקעין בעקבות אישור תוכנית משביחה (למשל, שינוי ייעוד הקרקע או אישור תוספת בנייה).
החבות חלה על המוכר, אך ישנם מקרים בהם הצדדים מסכמים מראש שהרוכש ישא בתשלום או יחלוק בו.

ג. אגרות רישום והעברת בעלות

אגרות עבור רישום הערות אזהרה משכנתא או זכויות הבעלות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל (אם מדובר בקרקע מדינה), או בחברה משכנת מוטלים דרך כלל על הקונה.
סכומים אלו בדרך כלל נמוכים יחסית (מספר מאות שקלים), אך הכרחיים להשלמת הרישום על שם הרוכש.

ד. תשלומים נוספים לרשות המקומית

ארנונה - הרוכש מחויב בתשלומה החל ממועד קבלת החזקה בנכס.
אגרות פיתוח ותשתיות במקרים מסוימים, בפרויקטים חדשים או בנכסים עם חובות פיתוח שלא שולמו, ייתכן שתידרש לשלם אגרות נוספות. הכלל הוא שאגרות והיטלי פיתוח משולמים על ידי המוכר ככל שאלו הוטלו טרם החתימה על חוזה המכר.

ה. מס ערך מוסף (מע"מ) - (רלוונטי לרכישה מקבלן)

אם הדירה נרכשת מקבלן, המחיר כולל מע"מ בשיעור של 18%. חשוב לוודא שהמחיר שמופיע בחוזה המכר כולל מע"מ כדי למנוע הפתעות.

ו. עלויות הקמת הלוואת משכנתא

במידה ותדרש ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא לשם מימון רכישת הדירה , תשלם לבנק דמי עלות פתיחת תיק, השתתפות בשכר שמאי ועלות יפוי כח נוטריוני. כמו כן תדרש לערוך ביטוח מבנה ופוליסת ביטוח חיים.

מהם השלבים בתהליך רכישת דירה, ומה תפקידך בכל שלב?

אלו הם השלבים בתהליך רכישת דירה:

שלב א: הבדיקות המקדמיות טרם חתימת חוזה: בדיקות משפטיות, פיננסיות ותכנוניות כדי לוודא שהנכס ראוי לרכישה ואמדן המס הצפוי.

תפקיד עורך הדין מקרקעין: בדיקת נסח הטאבו/אישור הזכויות ,בדיקת הסטטוס האישי וזכויות המוכר בנכס, בדיקת היתרי בנייה, בדיקת חובות והיטלים, בדיקת ערבויות בהתאם לחוק המכר (במידה והדירה נרכשת מקבלן) , תכנון המס הצפוי בעסקה, תכנון לוח התשלומים בהתאם לתזרים הרוכש בהתחשב בשעבודים הרובצים על זכויות המוכר וביחס למועד המסירה. 

שלב ב: חתימת חוזה רכישה - ניסוח וחתימה על חוזה מחייב בין הרוכש למוכר,קביעת תנאים לתשלום ולרישום הזכויות.

תפקיד עורך הדין: ניסוח חוזה המכר, קביעת תנאי תשלום והתחייבויות המוכר הגנה מפני סיכונים רישום הערת אזהרה בטאבו.

שלב ג: העברת תשלומים ורישום הנכס - ביצוע תשלומים על פי לוח התשלומים שנקבע בחוזה, קבלת אישורי מסים והכנת מסמכים להעברת הבעלות.

תפקיד עורך הדין: הגשת דיווח לרשות המיסים, טיפול בתשלומי מס רכישה, בדיקה כי המוכר פורע משכנתא קודמת (אם קיימת), קבלת אישורי עירייה בדבר היעדר חובות ארנונה והיטלי השבחה, קבלת אישור מס שבח מהמוכר הנדרש לשם רישום העסקה, הכנת מסמכי העסקה לרישום הזכויות.

שלב ד: קבלת החזקה בנכס - בשלב זה מקבל הרוכש את המפתח לנכס. יש לבצע בדיקות ולוודא  שהנכס תואם את המוסכם בחוזה.

תפקיד עורך הדין: לוודא שכל התנאים בחוזה קוימו לפני מסירת החזקה,  ניסוח פרוטוקול מסירה מסודר עם רשימת ליקויים (אם קיימים), בדיקה שהנכס פנוי מכל חוב או התחייבות אחרת.

שלב ה: רישום הדירה על שם הרוכש - בשלב זה מושלמת העסקה ברישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), בחברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל.

תפקיד עורך הדין: הגשת בקשה לרישום הבעלות על שם הרוכש בטאבו, רישום משכנתא בד בבד עם רישום זכויות הרוכש. במקרים של רכישת דירה מקבלן - טיפול בהשלמת הרישום מהחברה המשכנת לטאבו. וידוא כי כל ההערות והשעבודים הקודמים נמחקו.

מהם הסיכונים הכרוכים ברכישת דירה מקבלן, וכיצד אתה יכול להגן על האינטרסים שלי?

רכישת דירה מקבלן היא עסקה מורכבת הכוללת סיכונים רבים, החל מעיכובים במסירה ועד לפשיטת רגל של הקבלן. ליווי של עורך דין מטעמך הכרחי כדי לוודא שהחוזה הוגן, זכויותיך מוגנות, והעסקה מתבצעת בצורה בטוחה.

א. עיכובים במסירת הדירה: קבלנים רבים אינם עומדים במועד המסירה שנקבע בחוזה, דבר העלול לגרום לך לנזקים כלכליים כבדים (גם, אך לא רק :תשלום שכר דירה נוסף, פגיעה בתוכניות אישיות).

כיצד עורך הדין מגן עליך? יש לקבוע סנקציות ופיצוי בחוזה במקרה של איחור במסירה.  הבהרה שהפיצוי ישולם ללא צורך בהוכחת נזק.  חשוב לוודא כי שינויים ושדרוגים מבוקשים על ידי הרוכש הוסכמו ותועדו ונקבע איחור סביר בגינם. 

ב. ליקויי בנייה: קבלנים עלולים למסור דירה או את הרכוש המשותף עם ליקויי בנייה (רטיבויות, בעיות חשמל, ריצוף לקוי וכו') נסיון החיים מלמד שכמעט בכל דירה יתגלו ליקויי בניה ברמה זו או אחרת.

כיצד עורך הדין מגן עליך? יש לקבוע בהסכם  סעיפים המחייבים את הקבלן לתקן כל ליקוי בזמן סביר ולקבוע תקופת בדק ואחריות בהתאם לחוק המכר.

ג. שינויי דיירים (תוספות ושדרוגים): שינויים ושדרוגים שמבצע הקונה עלולים להיות יקרים ולא מפורטים בחוזה.

כיצד עורך הדין מגן עליך? יש לודא  כי המחירים והתנאים של השינויים מוגדרים בחוזה ולא נתונים לשיקול דעת הקבלן. יש לדרוש התחייבות לתקופה מוגדרת לביצוע השינויים.

ד. התמוטטות כלכלית של הקבלן: במידה והקבלן פושט רגל לפני המסירה, הרוכשים עלולים בנסיבות מסוימות להפסיד את כספם.

כיצד עורך הדין מגן עליך? יש לוודא כי התשלומים מבוצעים רק בהתאם להתקדמות הבנייה ולא מראש. יש לוודא כי הקבלן מספק ערבות בנקאית על כל תשלום מעל 7% ממחיר הדירה, בהתאם לחוק המכר.

ה. סטייה מהמפרט ומהתוכניות: קבלנים עלולים למסור דירה שלא תואמת את התכנון המקורי (שינוי במידות, חומרים שונים מהמובטח).

כיצד עורך הדין מגן עליך? יש לוודא כי המפרט מצורף לחוזה ומחייב את הקבלן. יש לקבוע סעיפים המחייבים פיצוי במקרה של אי התאמה או שינוי מהותי בנכס.

ו. עלויות נסתרות ותשלומים בלתי צפויים: יש לברר ולוודא מראש קיומם של  תשלומים נוספים כגון היטל השבחה, חיבור לתשתיות, דמי ניהול, רישום צו בית משותף  ועוד.

כיצד עורך הדין מגן עליך? יש לוודא שהחוזה מפרט בדיוק אילו תשלומים חלים על הרוכש ומה כלול במחיר הדירה. יש לקבוע סעיפים למניעת תוספות לא מתוכננות.

מה קורה אם המוכר מפר את חוזה המכר?

כאשר המוכר אינו עומד בתנאי חוזה המכר, הרוכש יכול לנקוט צעדים משפטיים שונים בהתאם לסוג ההפרה וחומרתה. להלן חלק מהאפשרויות העומדות בפני הרוכש והאופן שבו עורך הדין יכול לסייע:

אי מסירת הדירה במועד שנקבע: המוכר (או הקבלן) אינו מוסר את החזקה בנכס במועד שנקבע, מה שעלול לגרום לרוכש הוצאות נוספות כגון שכר דירה, אחסון, ואי-ודאות כלכלית.

מה ניתן לעשות?

דרישת פיצוי מוסכם על פי הוראות החוזה :במידה ויש סעיף שמחייב את המוכר בפיצוי בגין איחור 
במסירה, ניתן לדרוש את התשלום ללא צורך בהוכחת נזק.

אכיפת ההסכם - הגשת תביעה לבית המשפט לחייב את המוכר למסור את הדירה בהתאם להתחייבויותיו.

ביטול ההסכם ותביעת פיצויים - אם האיחור משמעותי, ניתן לבטל את החוזה ולתבוע השבה של הכספים ששולמו בצירוף פיצוי בגין הנזקים שנגרמו.

אי-רישום הערת אזהרה או בעיות ברישום הזכויות: המוכר לא רשם הערת אזהרה בטאבו בזמן, או שיש בעיות בזכויות המשפטיות של הנכס שלא הוסרו כנדרש.

מה ניתן לעשות?

דרישה משפטית לרישום הערת אזהרה - אם המוכר מסרב, ניתן להגיש בקשה לבית המשפט לרשום את ההערה בכפייה.

ביטול החוזה ותביעת השבה - אם מתברר למשל שהמוכר מכר נכס שאינו בבעלותו החוקית, ניתן לדרוש ביטול העסקה והשבת הכספים.

תביעת פיצויים בגין הפרת חוזה - במקרה שהפרת החוזה גרמה לנזקים כספיים לרוכש.

מכירת הדירה לצד שלישי (מכירה כפולה) - המוכר מכר את הדירה לשני רוכשים שונים, מה שעלול לגרום לאובדן הזכויות על הנכס.

מה ניתן לעשות?

בדיקה - מי רשם הערת אזהרה ראשון: לפי החוק, בנסיבות המתאימות מי שרשם הערת 
אזהרה ראשון זכאי לנכס.

תביעת נזיקין בגין הונאה והפרת חוזה: ניתן להגיש תביעה נגד המוכר בגין הונאה והפרת 
החוזה.

הגשת בקשה לבית המשפט למנוע את העברת הזכויות לצד השלישי - אם הדירה עדיין לא נרשמה על שמו.

אי-מחיקת שעבודים, עיקולים או חובות אחרים - המוכר התחייב להעביר את הדירה נקייה מחובות, אך בפועל קיימים עיקולים או משכנתאות על הנכס.

מה ניתן לעשות?

דרישה להסרת העיקולים לפני העברת התשלומים - אם החוזה נוסח נכון, ניתן להתנות את המשך 
התשלומים בהסרת השעבודים.

פנייה לבימ"ש/הוצאה לפועל - במקרה של סירוב מצד המוכר להסיר את העיקולים, ניתן לנקוט הליכים משפטיים נגד או לפעול עצמאית להסרת השעבודים.

ביטול החוזה ותביעת השבה - במקרה שבו החוב מהותי ואינו ניתן להסרה.

סירוב המוכר להשלים את העסקה - המוכר מחליט לבטל את העסקה בניגוד לחוזה, לרוב מהסיבה כי בידו  למכור אותה במחיר גבוה יותר.

מה ניתן לעשות?

אכיפת החוזה - פנייה לבית המשפט להוציא צו המחייב את המוכר להשלים את העסקה.

תביעת פיצויים בגין הפרת חוזה - אם האכיפה אינה אפשרית, ניתן לתבוע פיצויים בגין הנזקים שנגרמו (למשל, ההפרש בין המחיר המוסכם למחיר השוק הנוכחי).

הטלת עיקול על הנכס - על מנת למנוע מהמוכר למכור אותו לקונה אחר עד לסיום ההליך המשפטי.

אי גילוי פרט מהותי בקשר לנכס - במידה ולמוכר ידיעה בדבר מום נסתר בנכס  והוא לא גילה אודותיו לקונה הרי שיש בל משום הפרת ההסכם.

מה ניתן לעשות?

דרישה מהמוכר לתקן את הפגם - ככל והפגם ניתן לתיקון ובתוך זמן סביר.

פניה לבימ"ש בתביעת הפרת הסכם - על המוכר חלה חובת גילוי רחבה ולא תישמע הגנה לפיה "יזהר הקונה" .

הרשימה שלעיל אינה ממצה ומהווה רק המחשה חלקית לתהליך רכישת דירה בליווי עורך דין ותוצאותיה.

ברכישת דירה יש לשכור שירותי עורך דין מיומן ולקבל ממנו ייעוץ מקיף בהתאם לנסיבות העומדות בפניכם.