אם חשבתם שלעורך דין לענייני מקרקעין תפקיד רק בניסוח וכתיבה של חוזים – טעיתם. לעורך דין מקרקעין ישנם תפקידים לא מעטים, בינהם ייצוג של בעלי נכסים בפני הוועדות השונות לתכנון ובניה.
בשנים האחרונות ישנן יותר ויותר בעיות ברישום נכסים שונים ובשינויים תכנוניים בנכסים, שראוי לתת להם תשומת לב. כמעט כל עורכי הדין לענייני מקרקעין נתקלים בבעיות שנגרמו כתוצאה מחלוקת דירות באזורי הביקוש, בעיות בגלל אי בהירות בנושאים קנייניים, ועוד.
איך עלולים הדברים האלה להשפיע עליכם, ומתי חשובה ההתערבות של עורך דין מקרקעין מול ועדות הבניה?
מתי פיצול דירות ייחשב לא חוקי?
ניקח לשם דוגמא את נושא חלוקת הדירות: חלוקה פנימית של דירה לא חייבת אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה. כל עורך דין למקרקעין יסביר לכם, שאם חלוקת הדירה נעשית לאגפים חדשים, אין בכך פיצול דירות.
מתי פיצול דירה לא חוקי? כאשר מסדרים בדירה שירותים, מקלחת ומטבח חדשים, הרי שאז מדובר בשינוי מספר יחידות הדיור. מצב כזה מחייב קבלת היתר מהרשות המקומית.
לא מעט עורכי דין נתקלים במצב שבו אנשים רוצים לקנות נכס שפוצל. חשוב להבין שהרשות המקומית רשאית שלא לתת היתר להעברת בעלות על נכס כזה. יותר מזה: בניה לא חוקית היא עבירה פלילית, ומי שביצע את החלוקה ללא היתר עלול למצוא את עצמו– נתבע בבית משפט.
לכן, אם אתם מתכוונים לפצל דירה או לקנות דירה מפוצלת, ודאו שהתקבלו כל האישורים הדרושים למהלך. התיעצו עם עורך דין למקרקעין לפני הופעה בוועדת התכנון והבניה, כדי שלא תעמדו בפני שוקת שבורה. אם כבר בוצע הפיצול, ואתם מעוניינים לקבל היתר רטרואקטיבי, רצוי שתיוצגו בפני ועדת הבניה על ידי עורך דין, שמכיר היטב את החוקים ואת מכסות הבניה והפיתוח ברשות.
אולי יעניין אותך: למה חייב להעסיק עורך דין בקניית דירה?
(צילום: ShutterStock)
אישור היתרי בנייה למקרקעין מתי ולמה?
על סמך מה נותנת וועדת תכנון מקומית היתרים לבניה? קיימים מספר פרמטרים:
- התאמה לתב"ע
- זכויות הבניה במקום
- ועוד.
עורך דין למקרקעין מנוסה יוסיף ויסביר שיש גם קריטריונים קנייניים שוועדת התכנון והבניה עשויה לבחון במקרים מסוימים. עורך דין שלא מכיר את הפסיקות האחרונות בנושא עלול להיכשל כאן: בעקבות פסיקת בית המשפט העליון, יבחנו ועדות הבניה גם שאלות קנייניות במקרה של רכוש משותף.
אם שאלות אלה נמצאות בדיון משפטי, על הוועדה המקומית להימנע מהענקת היתר בניה עד ליישוב הנושא. באותה מידה, אם אתם מתנגדים לבניה ומדובר בבניה על רכוש משותף (גג, מגרש וכד') עורך הדין יכול להגיש התנגדות לוועדה המקומית לבניה על סמך הדיון בנושא הקנייני, גם אם לכאורה כל התנאים האחרים מאפשרים את הבניה.
מאמר זה מובא לסיוע בלבד ואינו מהווה תחליף להתיעצות עם עורך דין למקרקעין או יועץ מוסמך אחר.
