מה זה עסקת קומבינציה?
במקרקעין, עסקאות קומבינציה הן עסקאות שבהן מוכר בעל מגרש חלק ממנו לקבלן או יזם, כשעל חלקו האחר בונה הקבלן דירה או יחידות דיור עבור המוכר. בצורה כזו, יסביר לכם כל עורך דין מקרקעין, חוסך בעל הקרקע סכומים נכבדים בתשלום מס שבח והוא אינו קונה דירה אלא רק שרותי בניה (חוסך מס רכישה). מצד שני, בין שאר היתרונות לקבלן, הרי שהוא לא חייב להעמיד מימון לרכישת המגרש כולו, הוא חייב פחות מס רכישה ו'על הנייר' כולם יוצאים מורווחים.
האם צריך עורך דין מקרקעין בעסקאות קומבינציה
העניין הוא, שהחיים - כמו בחיים – הם לא כל כך פשוטים. מבחינת המוכר, רצויה מעורבותו המוקדמת של עורך דין מקרקעין בעסקה כדי שיבדוק לעומק מהן הזכויות האמיתיות על המגרש ומהן זכויות הבניה והניצול במקום. בהתאם לאלה, יוכל בעל הנכס, בעזרתו של עורך דין למקרקעין, ליהנות ממירב הזכויות שלו ולהוציא עסקה טובה מבחינתו.
עורך דין מקרקעין יכול לתכנן עם המוכר גם את כל נושא עלויות המימון והבניה וליווי המשכנתא, אם יש בה צורך. עו"ד יידע אילו אגרות על המוכר לשלם, מה יהיה גובה מס השבח ומה יהיה על המע"מ על אותם 'שרותי בניה' שהוא מקבל מהקבלן במסגרת עסקת הקומבינציה. בנוסף, צריך לזכור שאם ישנם בעלים נוספים למגרש – יורשים בני משפחה או אחרים – עורך הדין יהיה זה שיעסוק בחלוקת הרכוש וכריתת חוזי המקרקעין בין היורשים.
זקוקים לסיוע עורך דין בעסקת המקרקעין שלכם? אתרו עו"ד מקצוען באינדקס B144 באזור מגוריכם:
עורך דין לעסקת מקרקעין בתל אביב
(מקור: ShutterStock)
תרומת עורך הדין לאחר עסקת הקומבינציה
רצוי שעורך הדין יהיה מעורב גם בעסקאות ההמשך של המוכרים: אם לא מדובר בבניית דירת מגורים, אלא שתהיה דירה נוספת שתבנה במסגרת עסקת הקומבינציה, עורך דין למקרקעין יוכל לעזור במימוש הנכס עד למכירתו (אם בכלל). כאן ישנן לפחות 2 אופציות:
- השכרת הנכסים לאחר שיבנו. עורך דין למקרקעין יכול לערוך את הסכמי השכירות של הבתים או הדירות ויוודא שהם יהיו פנויים כאשר יהיה רצון או צורך למכור אותם.
- מכירת נכסים דורשת תשלום מיסים שונים, אך קיימים גם פטורים. עו"ד הבקיא ברזי המיסוי בישראל, יוכל לסייע בתכנון מס נכון טרם מכירת הנכסים תוך ניצול הזכויות השונות, על מנת שהמוכר יפיק את הרווח המירבי. גם כאן דרוש לא רק תכנון מועדי המכירה, אלא גם מעורבות בעסקאות עצמן, בכתיבת החוזים, בדיקת המימון ועוד.
סיכום עסקאות קומבינציה
עסקת קומבינציה היא תהליך ארוך ומורכב, אשר יש לו יתרונות רבים אך גם סיכונים שיכולים ליפול על המוכר. בחירת עורך דין מקרקעין שילווה אתכם בעסקת קומבינציה היא חשובה במיוחד מאחר ומעורבים כאן גורמים רבים, סיכונים כלכליים וסכומי כסף גדולים.
מאמר זה מובא לסיוע בלבד ואינו מהווה תחליף להתיעצות עם עורך דין למקרקעין או יועץ מוסמך אחר.
