פרשת ענבל אור העלתה לכותרות שוב את נושא קבוצות הרכישה: התאגדויות של אנשים שרצו או רוצים לרכוש לעצמם דירה או בית שלא מחברה קבלנית או יזמית, והפכו בעצם לבעלים של קרקע לבניה עצמית.
במקרים רבים, קבוצות הרכישה מנוהלות על ידי מארגנים או מנהלים שממונים לשם כך על ידי חברי הקבוצה. בהתאם לתקנון הקבוצה, החלטות מתקבלות על ידי המנהלים או על ידי חברי הקבוצה, בצורה כזו או אחרת.
על הנייר, קבוצות רכישה יכולות להוזיל את מחיר הדירה לחבריהן, אם הן מתנהלות בצורה טובה ואחראית.
אז מה צריך לדעת וממה צריך להיזהר לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה?
העדר הגנה סטטוטורית של חוק המכר
על קבוצות רכישה אין הגנה סטטוטורית ובטחונות מחייבים מכוח חוק המכר, כפי שיש ברכישת דירה מקבלן.
הביטחונות לקבוצת רכישה הם הקרקע שנרכשה על ידי הקבוצה וכן בטחונות או ערבויות שמעמיד הקבלן המבצע (שאינו קבלן יזם לחברי הקבוצה).
למה בעצם חוק המכר לא מגן על חברי קבוצות רכישה?
חוק המכר מגן על קוני דירה (או בית). חברי קבוצות רכישה קונים רק אדמה לבניה, ועל אלה אין חוק המכר חל.
האם אין ליווי בנקאי לקבוצות רכישה?
בהחלט יכול להיות, ואם בנק נכנס כמלווה לקבוצת רכישה, זה דווקא סימן טוב.
מדוע? כי הבנקים אוהבים כסף בטוח, והם מנהלים בדיקות ובחינות מדוקדקות לפני שהם מתחייבים ללוות או לערוב לפרויקטים.
כסף לרכישת הקרקע – אצלכם או בנאמנות
אין להעביר את הכסף לרכישת הקרקע ליזמי הקבוצה או מארגניה, אלא להפקיד אותו בנאמנות אצל עורכי דין.
זה הכסף היחיד שהינו "בטוח".
העדר לוח זמנים מחייב
אין קבלן או חברת יזמות בניה, ואף אחד לא מבטיח לחברי הקבוצה עמידה בלוח זמנים כלשהו.
יש לוודא שיש לנקודה זו מענה בהסכם בין החברים ובהסכמים מול קבלנים מבצעים לסוגיהם.
אין מחיר סופי
יש אמנם הערכות לעלויות בניה, אבל אי אפשר לדעת מה תהיה העלות הסופית של הדירה, כיוון שבדרך עלולים לקרות דברים שישפיעו על מחירה.
לדוגמא, מספיק שקבלן ביצוע מוחלף מסיבה כלשהי, ולא מוצאים ספק אחר באותו מחיר, כדי שמחיר הבניה ישתנה.
אפשר להגן על סעיף זה באמצעות הסכמה על טווח מחירים שבתוכו ניתן לפעול.
מחפשים קבלן בניין מומלץ באזורכם? אל תתלבטו! אלפי קבלנים ממתינים לכם במדריך B144
אם קבלן מבצע פושט רגל או לא עומד בחוזה – אתם לבד מולו
אנשי קבוצות רכישה מבצעים את הבניה בעצמם.
זה אומר שהם אחראים לשכירת כל אנשי הביצוע והקבלנים המבצעים למיניהם. אם אחד מאלה פושט רגל או "נעלם", יש להחליף אותו בצורה עצמאית – אין יזם שדואג לזה בגלל שהוא מחויב בחוזה:
- במקרה הצורך, אם יש טענות כנגד הקבלן או שהוא פושט רגל, אתם אלה שצריכים להגיש תביעות או למצוא קבלן אחר.
- תמיד צריך לקחת בחשבון עלויות של תביעות משפטיות כאלה ואחרות, שעלולות להשפיע – ישירות או בעקיפין – על מחיר הדירה שלכם.
תביעות משפטיות תמיד מתנהלות באיטיות יחסית ולכן גם ישפיעו על לוחות הזמנים שלכם, על עלויות המימון שלכם, על שכר דירה וכולי.
עלויות נמוכות יותר – תיקונים רבים יותר?
לא בהכרח, אבל בהרבה מקרים.
הרבה מקבוצות הרכישה מבססות את הערכות העלות שלהן על ספקים זולים וסטנדרט בניה לא גבוה.
במצב הזה, הסיכוי שלכם לרכוש דירה שיש בה תקלות רבות או שהיא עשויה בגימור נמוך – גבוה יותר.
עליכם לוודא שחוזה השותפות קובע סטנדרטים מסוימים לבניה, גם במחיר עלות גבוה יותר של הדירה.
