אם יש ברשותכם בית, רוב הסיכויים שלאחר מספר שנים תרצו להשתדרג ולקנות אחד גדול יותר. רוב מי שרוכש דירה מימן אותה בעזרת משכנתא, וכאשר הוא מעוניין לקנות בית חדש, בהרבה מקרים ישנו מצב שבו הוא לא סיים עדיין לשלם את המשכנתא עבור הבית הנוכחי שלו.
במקרה שכזה, ניתן לקחת משכנתא חדשה, אך גם קיימת האפשרות "לגרור" את המשכנתא הקיימת לבית החדש. כך התנאים של המשכנתא הקודמת או לפחות חלקים ממנה, נשארים ללא שינוי, ונגררים לנכס החדש. אז האם כדאי לכם לגרור את המשכנתא הישנה, ומהם השלבים לביצוע גרירת המשכנתא?
אדם גרוסמן, הוא מומחה בכיר למשכנתאות מימון ופיננסים. שבמשך יותר מ- 23 שנה ניהל מוסד כספי למשכנתאות. בעבר אף ייצג את הסקטור מול בנק ישראל, הכנסת, משרד המשפטים ועדת זקן ועוד. כיום הוא פועל כמומחה ומייעץ ללקוחות, פרטיים ועסקיים, בתחום המשכנתא והמימון.
מה זה גרירת משכנתא?
גרירת משכנתא זהו תהליך של לקיחת המשכנתא הקיימת על נכס נדל"ן קיים, והעברתה לנכס נדל"ן אחר אשר בבעלות של הלווה. לרוב, גרירת משכנתא משמשת את הלווים שרכשו בעבר דירה, ולאחר מספר שנים הם רוצים לעבור לדירה יותר גדולה ולשפר את איכות חייהם, זאת כאשר הם עוד לא סיימו לשלם את המשכנתא עבור הדירה הנוכחית.
כמו כן, לעיתים התנאים שהם קיבלו (או חלק מהם) במשכנתא הקודמת יותר טובים ממה שהם יקבלו כיום, במצב כזה, נוצר יתרון בגרירת המשכנתא הקודמת (או חלקים ממנה) על תנאיה.
במקרה שעדיין לא רכשתם את הנכס החדש, הבנקים דורשים את הפקדת כספי הלוואת המשכנתא לפיקדון, או כל מנגנון אחר, שיבטיח שהכסף ילך אך ורק לטובת הנכס החדש שישמש כבטוחה ולא עבור מטרה אחרת.
(צילום: ShutterStock)
האם כדאי "לגרור" את המשכנתא הישנה לדירה החדשה?
זה מאוד תלוי במשכנתא הקיימת וביכולות הכלכליות של הלווה. במידה וללווה יש כיום תנאי משכנתא פחות טובים מכאלה שניתן להשיג במשכנתא חדשה, אז אין טעם לגרור אותה מהנכס הנוכחי וכדאי לקחת חדשה.
לעומת זאת, במידה ויש ללווה תנאים טובים במשכנתא - מוטב שישמור עליהם. לכן, מומלץ במקרה כזה לגרור את המשכנתא לנכס החדש שהוא רוכש ולהוסיף עליה סכום הלוואת משכנתא חדשה במידת הצורך.
יש צורך לבדוק האם המימון שבמשכנתא הקיימת מספיק לכיסוי ההתחייבויות בגין רכישת הנכס החדש. אם הוא איננו מספיק, אז בכל מקרה צריך לבצע משכנתא מותאמת ללקוח ולבדוק בעזרת מומחה את הכדאיות, ואת האפשרויות השונות למימון רכישת הנכס.
כמו כן, רצוי מאוד להתייעץ עם מומחה למשכנתאות לפני שעושים את התהליך, ולבצעו באמצעות מומחה מטעמכם שידאג לאינטרסים שלכם ויוזיל עלויות מול גופי המימון.
ליצירת קשר עם עם אדם גרוסמן לחצו כאן >>
כמה זמן לוקח תהליך גרירת משכנתא, ומה גובה העמלה?
תהליך גרירת משכנתא דורש בירוקרטיה רבה. מבחינת הבנק, התהליך מתבצע יחסית מהר. הבנק צריך לוודא שיש לו את כל הבטחונות (מסמכים משפטיים, שהבנק דורש כדי להבטיח את פירעון הלוואת המשכנתא) ומהרגע בו אתם מגישים את הבקשה, תוכלו לקבל אישור לגרירת משכנתא תוך מספר ימים.
לעומת זאת, תהליכים אחרים שאתם אמורים לבצע, יכולים לקחת זמן. למשל, הזמן שייקח לכם למכור את הנכס, רישומים שצריך לבצע, הפקדה לפיקדון ייעודי וחתימה על חוזה רכישת הנכס החדש.
במידה וקיימים כל המסמכים לבית החדש, התהליך יעבור מהר יותר. התהליך יכול להיערך בין שבוע לחצי שנה (ואף יותר), זה תלוי בקצב החלפת הנכסים (מכירת הקיים ורכישת החדש) והמצאת מסמכים מתאימים.
בנוגע לעמלה בטיפול של התיק בבנק, זה משתנה בין הבנקים והעלות היא עד 0.1% מסכום המשכנתא הנגררת, כל בנק והתנאים שלו. כדאי לברר את גובה העמלה לפני התהליך ולוודא שהיא סבירה. כמו כן, במידה ואתם מעוניינים לבצע גרירת משכנתא לפיקדון, עליכם לשלם עמלה נוספת שיכולה להגיע גם לאלפי שקלים. חלק מהבנקים עשויים לדרוש סכום נוסף שיתווסף לפיקדון להשלמת אחוז מסוים מהעסקה.
(צילום: ShutterStock)
באילו מקרים יש צורך בגרירת משכנתא?
לרוב, כאשר מעוניינים לבצע גרירת משכנתא, מדובר במקרה שהלווים או הלווה, רוצים לעבור לדירה חדשה שהם רוכשים, והם לא רוצים להחזיר את המשכנתא שהם משלמים כיום על הנכס שבבעלותם, אלא להשתמש באישור ובמשכנתא הקיימים לטובת מימון הדירה החדשה.
מומלץ לבצע גרירת משכנתא רק במקרים בהם תנאי המשכנתא שקיבלתם בעבר עבור הנכס שבבעלותכם, יותר טובים מהתנאים שניתן לקבל היום. במידה ולא, עדיף לכם למכור את הנכס הישן, לסגור את המשכנתא הקודמת ולקחת חדשה.
יש להתייחס גם ליכולות ההשתכרות היום לצורך קבלת האישור. כמו כן, יש לזכור שיש צורך בשמירה על רגולציה של מטרות ההלוואה. לדוגמא, לא ניתן לגרור את המשכנתא של הדירה עבור משרד. לכן עדיף להשתמש בייעוץ ע"י מומחה בתחום, כדי שיפעל עבורכם להוזלה ומיקסום האפשרויות הגלומות במהלך.
חשוב לדעת, גרירה ניתן לבצע רק באותו בנק/מקור מימון (למעט כספי זכאות), דבר המגביל מאד את יכולת המיקוח במידה ורוצים עוד סכום מעבר למשכנתא הקיימת.
מהן השלבים העיקריים לביצוע גרירת משכנתא?
- פניה למומחה משכנתאות או למקור המימון של המשכנתא, לצורך ביצוע המהלך.
- מבצעים הוצאות יתרה לסילוק (ייתרת החוב הכוללת בגין המשכנתא הקיימת) של הלוואת המשכנתא, מהגוף שבו מתנהלת המשכנתא היום.
- פונים לגורם המממן שיאשר את הגרירה.
- מבצעים טיפול והעברה לפי הנהלים של הגורם המממן.
- לעיתים יש להפקיד בפיקדון זמני בבנק את כספי המשכנתא.
- לאחר אישור הביטחונות על הנכס החדש, יהיה ניתן לגרור אליו את המשכנתא.
- ביצוע משפטי של הגרירה על ידי איש מקצוע (עו"ד).
לגרור את המשכנתא עם מומחה שילווה אתכם
היום כאשר ישנן אפשרויות רבות למימון, וקיימים גופי מימון גם מחוץ לבנקים וכן מסלולים רבים ושונים, כדאי לנצל ידע וניסיון של מי שזה עיסוקו. מומחה מקצועי למשכנתאות, ידע על האפשרויות השונות (גם כאלה שאינכם חשופים להן) לנתח ולפעול עבורכם לפי הכדאיות הכלכלית ובהתאם להכנסותיכם.
כמו כן, לפני לקיחת ייעוץ משכנתא מומלץ לבדוק לגביו מספר דברים, (חשוב לצורך מו"מ מול גופי המימון):
- האם הוא ניהל מערך משכנתאות.
- כמה שנות ניסיון יש לו בתחום.
- האם הוא מסביר פנים ויודע להתנסח ברמה גבוהה.
הבהרה: ראיון זה ניתן כשרות לציבור. אין לראות בראיון זה משום יעוץ ואין להסתמך עליו ובכל מקרה מומלץ לפנות לאיש מקצוע בכל מקרה ומקרה לצורך יעוץ פרטני.
אדם גרוסמן הוא מומחה בכיר למשכנתאות מימון ופיננסים. כל המידע הנו באחריות המרואיין בלבד.
(צילום: באדיבות אדם גרוסמן)
ליצירת קשר עם עם אדם גרוסמן לחצו כאן >>
