עורכי דין בעסקת מקרקעין אמורים לבצע בדיקות נאותות מסוימות וליידע את הלקוחות שלהם בדברים שעלולים לסכן את העסקה או את הלקוח.
עסקאות מקרקעין הן עסקאות מסובכות, עם הרבה מאוד סעיפים ותתי סעיפים סבוכים שחשוב לשים לב אליהם. עורכי דין למקרקעין, בעלי נסיון וכאלה שמכירים את התחום על בוריו, יסבירו לכם שבהרבה עסקאות מקרקעין לא רק הקונה והמוכר הם שותפים לעסקה, אלא יש גם גורמים אחרים, שנכנסים כ"שותפים" כמו העירייה המקומית, רשות המסים, מע"מ, רשות מקרקעי ישראל ועוד.
נוכח מורכבות העסקה, סכום העסקה וההתנהלות מול הגורמים הרבים, רצוי מאוד לבצע בדיקת נכס נאותה שתבטיח את הצלחת העסקה.
אילו בדיקות נכס מבצע עורך דין מקרקעין?
בדיקת מצב המס על הנכס
רשויות המס הן כמובן השותפות הגדולות לכל עסקת מקרקעין: בין אם מדובר בקניה מקבלן או קניית דירה יד שניה, תמיד על עורך הדין למקרקעין לבדוק את מצב המס והמשמעויות המיסויות של העסקה. בין אם עורך הדין למקרקעין מייעץ לפני העסקה ובין אם בשלבי הניסוח והחתימה של החוזה, חובה עליו לידע את הקונה או המוכר בדבר המיסים:
- מס שבח
- מס רכישה במידה וחל
- היטל השבחה
- ועוד
זו גם החובה של עורך הדין לוודא שהמסים ישולמו, להעמיד כסף לצורך זה ועוד.
אולי יעניין אותך: איך לבחור עורך דין מקרקעין מקצוען
בנושא המיסים, חייב עורך הדין למקרקעין לשים לב לכל הסעיפים הקטנים בחוק ולכל התנאים שמתקיימים או שלא מתקיימים והם רלוונטיים למוכר או לקונה. אם עורך הדין לא ישים לב לדברים אלה, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים כסף שלא התכוונתם לשלם או שלא חשבתם שתצטרכו להוציא.
בדיקת המימון לעסקה
למרות שעורכי דין למקרקעין לא מרבים לעסוק בנושא המשכנתאות, למשל, הרי שהבנקים למשכנתאות הם בהחלט שותפים מלאים לעסקאות נדל"ן. בהרבה מקרים הם אלה שמעמידים לרשותינו את המימון לעסקה והנכס משועבד לטובתם. רצוי מאוד שעורך הדין יבדוק את חוזה המשכנתא ואת סעיפי המימון השונים, במיוחד אם מדובר במינוף נכס, עסקאות קומבינציה וכדומה.
בדיקת בעלות על הנכס
אחד מהצעדים הראשונים לעסקה היא בדיקת הבעלות ווידוא שהמוכר שלפנינו הוא אכן הבעלים של הנכס. ניתן לעשות זאת באמצעות עורך הדין או על ידי כניסה לאתר רשות מקרקעי ישראל במידה והנכס רשום במנהל או לאתר הטאבו הממשלתי במידה והנכס רשום שם.
בדיקת המצב התכנוני של הנכס
עורך דין למקרקעין אמור לדעת מהם הדברים שעליו לבדוק בנושא הזכויות הקנייניות של המוכר, על הנדל"ן. חשוב שלעורך הדין יהיה ידע בקשר לדברים שעליו לבדוק לא רק בנושא הבעלות על הנכס או על חלקיו: חלק מבדיקות הנאותות שעושה עורך הדין הוא בדיקת המצב התכנוני, הכולל קיום היתרי בנייה והרחבה, היעדר חריגות בנייה, בדיקת שעבודים ואזהרות וכן צווי הריסה, אם קיימים.
בהמשך, עורך הדין יהיה זה שיהיה אחראי לרשום הערת אזהרה על הנכס ויהיה אחראי לרישום הזכויות על שם הקונה.
(מקור: ShutterStockd)
בדיקת חובות ועיקולים על הנכס
בדיקה נוספת שחובה לבדוק וכדאי שתיעשה על ידי עורך דין מקרקעין, היא האם יש חובות והערות עיקול על הנכס לטובת צד אחר. הערות כאלו יופיעו בנסח הטאבו המפרט את המצב הרישומי של הנכס, אך הערות כאלה יכולות להופיע גם במקומות אחרים כמו רשם המשכונות או העירייה המקומית. לכן, כדאי להיות בראש שקט ולתת לעורך דין לטפל בנושא רגיש זה.
מחפשים עורך דין איכותי שיבדוק לכם את הנכס לקראת העסקה? אתרו עו"ד באינדקס B144 לפי המלצות וביקורות הגולשים:
האם עורך הדין למקרקעין יכול לסייע בבדיקת מצבו של הקונה או המוכר?
בהחלט. כאן מדובר בדברים עדינים, כמו מצב מימוני, חובות ולהבדיל ענייני גרושין, אבל לעורכי דין ישנן דרכים לברר אם לבעלי הנכס יש אינטרס גדול מהרגיל למכור את הנדל"ן שלהם, ולהציע דרכים שבהן מתן מענה לבעיות השונות יוכלו לקצר את מהלך העסקה.
אל תקלו ראש בבדיקת הנכס כראוי
לפני שאתם נכנסים לכל עסקת נדל"ן, חשוב לעשות את כל הבדיקות האפשרויות שיבטיחו שהעסקה תסתיים בהצלחה המירבית עבוריכם. מאחר ומדובר בעסקה מורכבת, יקרה ורגישה המערבת המון גורמים משפטיים ומנהלתיים ויש לה השפעות ארוכות טווח. עורך דין מקרקעין מקצועי יוכל להסיר את החששות מן העסקה, להגביר את הוודאות ולהסיר מכשולים בדרך להצלחת העסקה היקרה.
