שמאי מקרקעין: מה בודק שמאי מקרקעין?

(צילום: באדיבות חיים אטקין שמאי מקרקעין ורכוש)

 

במידה ואתם מעוניינים לרכוש נכס וחושבים לפנות לשמאי מקרקעין, לפני שאתם עושים את הצעד ופונים אליו - מומלץ לדעת איך בדיוק זה יועיל לכם בבחירת הנכס שלכם, ומה עליכם לדעת בעת הפנייה לשמאי. כמו בעת פניה לכל בעל מקצוע או מומחה, צריך להסביר למה אתם פונים, כדי שתוכלו לקבל מענה נכון. חשוב שיהיה בניכם תיאום ציפיות, כדי שהמידע שתקבלו יוכל לתת לכם כלים לקבלת ההחלטה. חיים אטקין, שמאי מקרקעין ורכוש, מסביר לנו על התחום.

 

למה פנית לתחום שמאות מקרקעין?

התחלתי את הקריירה המקצועית שלי כשמאי בשנות ה-80, 1985 או 1986 התחלתי כשמאי רכוש אצל לוי יצחק, בנושא מאוד ממוקד שנקרא סקרי דירה או סקר הערכת תכולה דירה ודירות לצרוך ביטוח. הוא פגש אותי שהייתי עוד בקבע והוא אמר לי - אתה תקים לי את סניף חיפה וכך היה. הייתי רב סרן בצנחנים משוחרר, והקמתי את סניף חיפה. התחלנו לעשות סקרי דירה שבהם קבענו את סכומי הביטוח לתכולה ולמבנה. עשינו מאות רבות של סקרים כאלה בחודש, ולאחר מכן הלכתי ולמדתי שמאות רכוש, במקום שהיה בזמנו מכללה לביטוח של איגוד חברות הביטוח בתל אביב, בשדרות רוטשילד. הוסמכתי כשמאי רכוש ואחר כך עבדתי עבור חברות הביטוח, ייצגתי אותן בתביעות נזקים שיש ללקוחות. מישהו שדירתו נשרפה או הוצפה, חברת הביטוח הייתה שולחת אותי כשמאי רכוש מטעמה לאמוד את הנזק, על מנת לומר לה מה היקף החבות והאם היא צריכה לשלם.

 

(צילום אילוסטרציה: Shutterstock)

 

לימים, חבר שלמד איתי גם שמאות רכוש במכללה לביטוח, הציע לי ללמוד בטכניון שמאות מקרקעין, כיוון שזה תחום משלים לחלוטין למה שאנחנו עושים, וכך היה. נרשמנו יחד לטכניון בחיפה, למדנו שם שמאות המקרקעין שהיה מוצר משלים נפלא לסל השירותים שמשרדנו מציע. השילוב הזה בין שמאות הרכוש, שמאות הביטוח והנזקין ושמאות המקרקעין, הוא עולם שלם של שירותים שמוצעים על ידנו עד היום בהצלחה גדולה. למדתי בטכניון שמאות מקרקעין, ובמקביל לעבודתי ולהיותי בעל משפחה, ניגשתי לבחינות המועצה משוכה אחר משוכה, עד קבלת הרישיון הנשגב. זו בהחלט הייתה דרך קשה ומאתגרת. זהו מסלול הכשרה ארוך וקשה במיוחד. ומשם כל היתר זה כבר היסטוריה. היום אני עוסק גם בשמאות מקרקעין וגם בשמאות רכוש וחקלאות, וכמעט ולא מייצג את חברות הביטוח, אלא בתיקים מאד מעניינים בהם הן נתבעות בנושאים כמו ירידת ערך למבנים.

אנחנו עוסקים בעיקר בפרקטיקה הפרטית והמשפטית, בשני התחומים האלה של שמאות רכוש ומקרקעין. ההבדל בין שני המקצועות האלה, הוא ששמאי רכוש יכול להעריך הכל חוץ מזכויות במקרקעין. שמאי מקרקעין מקבל רישיון מטעם המדינה – ממשרד המשפטים, להעריך זכויות במקרקעין. חשוב לומר, שמאות הרכוש הוא לא מקצוע סטטוטורי, כלומר כל אחד בעצם יכול להיות שמאי רכוש. החוק לא מגדיר מי הוא שמאי רכוש, אין חובה חוקית. אני לא ארחיב על כך, אבל רק על מנת לדעת את ההבדל בין שמאות המקרקעין, שזה מקצוע סטטוטורי שבו אתה מקבל רישיון מהמדינה. לעומת שמאות הרכוש שזה איננו מקצוע רגולטורי וסטטוטורי, מסיבות רבות ומגוונות. כל ניסיונות החקיקה שהיו עד היום, והיו רבות כאלה, כשלו ולא צלחו והם גם לא יצלחו בעתיד.

 

(צילום אילוסטרציה: Shutterstock)

 

מה עושה שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין מעריך זכויות במקרקעין. הוא מעריך זכויות בדירה, או בבית מגורים. אנשים אומרים בוא "תעריך לי את הבית", אנחנו לא מעריכים את הבית, אנחנו לא מעריכים את הדירה. אנחנו מעריכים זכויות במקרקעין - ההבדל בין שני הדברים האלה הוא תהומי, שמיים וארץ. שווי נכס מקרקעין מגלם בעצם את כל התועלות וההנאות ממנו. ואחת מהתועלות היא מצב הזכויות במקרקעין, זכויות קנייניות, תכנוניות ומשפטיות. וככל שהזכויות האלה מוגדרות, מוסדרות, רשומות, ברורות – השווי עולה. וככל שהן פלואידיות, לא ברורות כל כך ולא מוגדרות כל כך, לא ניתנות לפרשנות – השווי יורד.

לדוגמא, בניין מגורים משותף שבעורף הבניין יש מגרש ושם חונים כל דיירי הבניין, אבל יש שם רק 10 מקומות חנייה ובבניין יש 15 דיירים. ואין שיוך ספציפי שלכל אחד מקום חניה. המשמעות היא שמי שמוכר שם דירה, מוכר דירה עם לכאורה זכות לחניה ברכוש המשותף על בסיס כל הקודם זוכה. ובניין ליד עם אותה סיטואציה בדיוק עם אותן דירות זהות, אבל שם יש לכל בעל דירה חנייה מוגדרת, ורשומה שמוגדרת בתיק הבית המשותף ומסומנת שם – השווי הוא שונה לחלוטין לעומת הבניין שבו אין. התועלות וההנאות מנכס מקרקעין הן רבות מאוד, אבל אני נגעתי רק באחת מהן שזה קניינות משפטיות ותכנוניות. זה מה שעושה את עבודת השמאי למורכבת וקשה. זה בעצם ההארד-קור של עבודת השמאי. למה הארד-קור? כי זאת עבודה סיזיפית, היא קשה ומלאה בפרטים, ובדברים שצריך לבדוק ולבחון ורק אז מתגבש השווי.

שמאי שבא מטעם חברת הביטוח, שומר על חברת הביטוח. נכון להיום, בכל פוליסת ביטוח דירה בישראל יש כיסוי לשכרו של שמאי מטעם הלקוח - מטעם המבוטח, כלומר במקביל להגעת שמאי חברת הביטוח, הלקוח יכול ורשאי להזמין שמאי מטעמו שייצג אותו מול חברת הביטוח. זהו כיסוי נפלא שהציבור איננו מודע לו והוא מפסיד. התנאי היחיד שיש לסעיף הזה הוא שהמבוטח יודיע על כך מראש לחברת הביטוח. די במייל או בווטסאפ לחברה או לסוכן, והכיסוי בתוקף ויש לך שמאי לצידך, שמכין עבורך את הדרישה הכספית שתגיש לחברת הביטוח. בנושא שמאות הרכוש זהו עיקר הפעילות שלנו היום. אנחנו כבר לא מייצגים את חברות הביטוח, אלא בעיקר פועלים למען המבוטחים וכשמאים מטעם מערכת בתי המשפט בכל הארץ. וכמובן מכשירים את הדור הבא של שמאי הרכוש במסגרת בית שמאי, ועל כך בהמשך.

 

מה בודק שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה?

יש דבר שנקרא בדיקת טרום רכישה. טייס, לפני שממריא עם המטוס שלו לאוויר, עושה בד"ח – בד"ח זה ראשי תיבות של בדיקות חיוניות. כדי שכשהוא יעלה לאוויר הוא ידע שהוא בדק את הכל והוא לא יתרסק, והטיסה תהיה בטוחה והמטוס תקין. שמאי מקרקעין או מי שרוכש נכס, צריך לעשות בדחל"מ – בדיקות חיוניות לנכס מקרקעין. כלומר קודם כל לזהות את הדירה, שהדירה שבה אנחנו מבקרים או קונים, היא באמת הדירה שהתשריט שלה ותקנון הבית המשותף שלה, מתאים למקום שבו ביקרנו. אנחנו רואים הרבה מאוד מקומות שבהם דירות או בניינים הוצלבו, ואין התאמה בין המסמכים השונים, בכללם היתר הבנייה.

 

(צילום אילוסטרציה: Shutterstock)

 

אני חוזר למה שאמרתי קודם – שווי הזכויות, ככל שהן ברורות, מוגדרות, כתובות, רשומות, לא ניתנות לפרשנות – השווי עולה, וככל שהן פלואידיות, לא ברורות, לא מוגדרות – השווי יורד ולכן זה חשוב. זה לא שאין שווי, יש היום מספיק מקומות במדינת ישראל שיש בניינים שבנויים ללא היתר או עם חריגות, וזה לא אומר שהן לא נסחרות ושהן לא נמכרות. אנחנו רואים את זה במגזר הערבי הרבה מאוד, ובכל מיני יישובים ומושבים. הבעיה היא למשל, שבנקים אוהבים נכסים מזוקקים – זהב טהור. גם זהב, איכות הזהב וטוהרו נמדדים לפי 14 קראט, 18 קראט ו21 קראט. הקראט מסמל את כמות הזהב שיש בתוך התערובת הזאת. אותו דבר כאן, ככל שהזכויות בנכס מזוקקות וטהורות יותר השווי עולה. למשל, אחת ההנאות זה היכולת לשעבד את הנכס. זאת אומרת, לקבל תמורתו כסף מהבנק פעם אחת. והפעם השנייה זה כשאתה מוכר נכס שהוא טהור עם זכויות ברורות, אז אפשר להנות מכל מיני הנאות ופטורים ממס. הבנקים כאמור רוצים לשעבד נכסים שהם "זהב טהור". נכס ללא גיבנת כדי שמימושו יהיה קל ומהיר וללא הפחתות בגין בעיות משפטיות ורישומיות בנכס.

 

איך בוחרים שמאי מקרקעין?

כמו שבוחרים כל בעל מקצוע. משוחחים אותו קודם ורואים שבאמת יש לכם שפה משותפת. אבל הכי חשוב זה לבצע תיאום ציפיות עם השמאי. כלומר, חשוב מאוד להגדיר לשמאי למה בעצם פנית אליו, על מנת למקד אותו ושזה יהיה די ברור. כדי שהשמאי יחפש את התשובות לשאלות שלכם, וגם ינחה אתכם.

 

(צילום אילוסטרציה: Shutterstock)

 

איך שמאי מקרקעין יכול להשפיע על רכישת נכס?

זה נושא חשוב מאוד, בטח ובטח בימים האלה שאני חושב שמתקיימת בועת נדלן מאוד מסוכנת. בועה כלכלית זהו מצב בו המחיר מתרחק מהשווי מרחק בלתי סביר. עוד מידע בנושא תוכלו למצוא בספר שכתבתי על בועת נדל"ן. המחירים היום מאוד גבוהים, יותר מהשווי. מחיר זה אומר שמוכרים לי משהו בעשרה שקלים, שווי זה אומר - זה לא שווה עשרה שקלים זה שווה שני שקלים, מסיבות שונות. היום המחירים התרחקו מאוד מהשווי, אני מאוד מודאג מהמצב בו אנחנו נמצאים. חלק מזה מושפע מכך שהבנקים היום מחלקים משכנתאות, בצורה שלהבנתי היא בלתי מקצועית בעליל.

לכן, אני סבור שהשמאי בהחלט יכול לומר ללקוח "תקשיב, המחיר שמבקשים כאן הוא מחיר בלתי הגיוני בעליל והשווי הוא אחר". מעבר לכך שהשמאי חושף בפני הרוכש את כל היתרונות ואת כל החסרונות של הנכס בהיבט הקנייני, משפטי, תכנוני, והוא יכול להגיד לו - אם אפשר לבנות חדר על הגג או שאי אפשר. הייעוץ עם השמאי הוא בהחלט כמו ייעוץ עם כל בעל מקצוע, הוא חשוב והכרחי ואנחנו עושים את זה לא מעט. בנוסף, אנחנו כשמאיי רכוש גם מפנים את תשומת לבם של הלקוחות לבעיות כמו סדיקה או רטיבות, כי בעיות רטיבות במבנים הן קשות מאוד.

 

מהו שכרו הממוצע של שמאי מקרקעין?

אני לא חושב שיש כזה דבר, זה מאוד אישי ותלוי אדם. אפשר להגיד בהחלט שיש אנשים שרוצים להיות שכירים - רוצים לעבוד אצל מישהו. למה? כי באופי שלהם הם בנויים להיות שכירים. ואז הם יכולים להרוויח בערך, 10 אלף שקל נטו בחודש, אולי 12 אלף שקל נטו בחודש כשכירים במשרד. אבל אז יהיה להם פחות כאב ראש. יהיה להם גם אולי רכב צמוד אם הם יהיו עובדים ממש מצוינים. מי שהוא עצמאי בעיקרון אפשר להגיד עליו - 'The sky is the limit'.  חשוב לומר שיהיה ברור, בניגוד להרבה מאוד פרסומים, אין מחסור בשמאי מקרקעין – להיפך, יש עודף היצע בשמאי מקרקעין וזאת האמת.

לצערי אני פוגש היום חברים מוכשרים מאוד, שקצת מתקשים במציאת פרנסתם והם לא שמאים חדשים בכלל, ואנחנו רואים זליגה של הרבה מאוד שמאים. לחברות בנייה, לחברות ציבוריות, להרבה מאוד עסקים. זה מבורך כי איכות שמאי המקרקעין היא העילית של בעלי המקצוע החופשיים. רבים, כבר לא בדיוק מתעסקים אך ורק בתחום הזה, של שמאות המקרקעין. אני תמיד אומר, אתם יודעים למה הדשא של השכן ירוק יותר? – כי אתם רואים אותו מעבר לגדר, באלכסון. שאתם רואים את זה באלכסון הכל נראה ירוק, ואז אתם חוצים את הגדר ופתאום רואים את כל הקרחות והבורות, והדשא כבר לא נראה ירוק ואחיד.

 

מה מייחד אותך בתחום השמאות?

ראשית אני אדם מיוחד בעל מנעד רחב של ידע ועיסוקים, לצד המון תחביבים ורצון ללמוד ולהתפתח, ולהיות בכל יום טוב יותר ממה שהייתי אתמול, בכל תחום וגם בתחום המקצועי. שנית אני המייסד והבעלים של בית שמאי - בית הספר לפרקטיקה שמאית. ושלישית, אני מחברם של מספר ספרים בנושאי השמאות בכללם קודקס השמאות, תורת השמאות, בועת נדלן. והספר בנושא ירידת ערך לנכסים מנזקים, מפגעים, מטרדים, מומים ליקויים ופגמים.

דבר נוסף שמייחד אותי זה שאני שמאי מקרקעין ורכוש. היכולות שלי, ההסתכלות ותחומי העיסוק הם הרבה יותר רחבים. יש לי את 'בית שמאי – בית הספר לפרקטיקה שמאית', והוא מקור גאווה גדול עבורי. הקמתי אותו לפני שני עשורים כמעט והוא צבר המון תאוצה, אין היום שמאי אחד במדינת ישראל שלא מכיר אותו. לא שמאי רכוש ולא שמאי מקרקעין. אנחנו עושים שם מגוון גדול של קורסים, הכשרות והשתלמויות, החל בהכשרה והסמכה של שמאי רכוש. את קורס דוחות אפס הראשון במדינת ישראל, אני המצאתי. בדיקות טרום רכישה, הרצאות והשתלמויות לעורכי דין ועוד. בנוסף, כל הנושא שקשור לליקויי בנייה בהיבט הוויזואלי, זאת אומרת להגיע לדירת מגורים, לסקור אותה ולראות בה את כל מה שקשור לבעיות רטיבות, שזה בעיה נורא קשה בבניינים בכלל. בעיות רטיבות שנובעות מאיטום למשל, הם ליקויים קשים מאוד שאינם ניתנים לפתרון.

כתבתי כמה ספרים, אחד מהם זה 'קודקס השמאות' – ספר בין אלף עמודים בהארד-קופי שהוא בעצם כל תורת שמאות הרכוש. השני זה 'ירידות ערך לנכסים מנזקים, פגמי, מומים, מטרדים וליקויים' שזה בעצם 'מורה נבוכים' לענף שמאות המקרקעין. זהו ספר יחיד מסוגו, שמרכז את כל הכללים לקביעה של פגיעה הגוררת ירידת ערך בעקבות בהנאה בנכס בעקבות מפגעים, מטרדים, מומים, ריחות ורעשים. הספר השלישי, זה תורת השמאות שבו אני ייחדתי בספר נפרד את כל מה שקשור לבועת נדלן. אנחנו כשמאי מקרקעין בהכשרה המקצועית שלנו, חסרים בידע והכשרה בנושא דרכי התפתחותה, הכללים לזיהויה ואיך אנחנו כשמאים צריכים להתנהל, לפעול ולעבוד בתוך עידן של בועת נדלן מרגע שזיהינו את התפתחותה. כל נושא גרף שלבי התפתחות הבועה זר לנו מקצועית, וזו לקונה גדולה מאד בהכרה המקצועית שלנו, והיא בעוכרינו בעידן של בועת נדל"ן. ההכשרה השמאית שלנו חייבת להתעדכן ברוח הזמן וגם בכל מה שקשור בהשפעות שהטכנולוגיה משפיעה על הנדל"ן. אנחנו למעשה חיים היום בתוך מהפיכה בהם שטחי משרד ומסחר עוברים לענן, ושטחים פיזיים מתייתרים. מה שמעיד שאין סוף ללמידה ולעדכון הנדרש משמאי מקרקעין.

חיים אטקין, שמאי מקרקעין ורכוש, כל המידע במאמר מטעמו בלבד.

 

תחום של שמעות מקרקעין מעניין אותך? כנראה שיעניין אותך גם לדעת מה גובה שכר טרחה של עורך דין מקרקעין:

- מחירון עורך דין מקרקעין