בעידן של שינויים מהירים ותחרות גדולה, שוק הנדל"ן חייב להסתגל ולהתפתח כל הזמן. השפעת הטכנולוגיה והתחזקות עסקים דיגיטליים הם רק חלק מהאתגרים בתחום זה. מהם היתרונות והחסרונות בעבודה מול מתווך נדל"ן ומה זה הסכם בלעדיות? כל התשובות מפי מתווך נדל"ן.
מה זה נדל"ן?
הנדל"ן משפיע על הכלכלה באופן מרכזי, כאשר עסקאות נדל"ן משתרעות מקניית בית למגורים ועד להשקעה בנכסים מסחריים. המונח נדל"ן הוא קיצור של "נכסי דלא ניידי" ומסמל את כל סוגי הנכסים הנמצאים בבעלות פרטית או עסקית.
עסקאות נדל"ן מתבצעות בעת קניה / מכירה של קרקעות או בתים, למשל:
- מפעלים ומבני תעשייה
- דירה או בית למגורים
- בנייני משרדים
- קרקע
- מלון
- מגרש
ועוד.
איך בוחרים מתווך נדל"ן?
- מקצועיות - על המתווך להיות מקצועי ולהכיר היטב את האזור בו הלקוח מתעניין ואת היתרונות והחסרונות שלו
- גישה לחידושי השוק - על מתווך הנדל"ן להיות בעל גישה לכל חידושי השוק
- שיתוף פעולה - למתווך יהיה שיתוף פעולה עם כל המתווכים באזור כדי להיות מעודכן במקרה ויש נכסים רלוונטיים להציע לקונים
- פרסום ושיווק - בעת מכירת דירה, על המתווך לדעת לפרסם, לצלם ולשווק את הנכס כראוי ולבצע את כל התיאומים עם הקונים הפוטנציאליים שמעוניינים לראות את הנכס
- ניהול משא ומתן - מתווך הנדל"ן ידע לנהל משא ומתן על הצד הטוב ביותר עבור השגת העסקה ולתת את המחיר הטוב ביותר ללקוחותיו
מהם היתרונות והחסרונות בעבודה מול מתווך?
היתרונות:
- חיסכון משמעותי בזמן
- ניהול משא ומתן מקצועי בזכות הוותק והניסיון של המתווך
- התמקדות ומשיכת קונים מתאימים ורלוונטיים שמעוניינים לרכוש את הנכס
- יכולת לפרס את הנכס במגוון ערוצי שיווק. שכן לאדם פרטי יכולות להיות מגבלות בפרסום הנכס, לעומת מתווך שיש לו הרבה פלטפורמות ואפשרויות והוא מכיר ערוצי פרסום נוספים לפרסום הנכס והוא יכול להגיע לקהל הרבה יותר רחב.
למשל, בעבודה מול קונים מחו"ל, הרוכשים הפוטנציאליים לא יכנסו לאתר יד 2 ויחפשו דירה, לכן צריך להגיע אליהם בדרכים אחרות ומתווך מקצועי יודע לעשות זאת.
החסרונות:
- העלות שיש לשלם למתווך היא לרוב כ-2% משווי הנכס, לעומת מכירת הנכס באופן עצמאי
- מתווכים לא מקצועיים וחובבנים שלא מבצעים את עבודתם כראוי. לכן מומלץ לפנות למתווך מוסמך עם ניסיון והמלצות
מה זה הסכם בלעדיות והאם זה מומלץ?
אם המתווך מקצועי מומלץ לבצע הסכם בלעדיות, כך הוא ירכז את כל העבודה מול כל הקונים הפוטנציאליים ומול כל שאר המתווכים וזה יכול לחסוך זמן רב ולסייע בהבטחת העסקה.
הסכם בלעדיות אומר שרק אותו מתווך אשר חתום על ההסכם בלעדיות יכול לטפל במכירת הדירה. בין אם אלו אנשים פרטיים או מתווכים, הם יוכלו לרכוש את הדירה רק דרך המתווך לתקופה בה הוא נבחר, לרוב בין שלושה חודשים לשישה חודשים.
המתווך מרכז אליו את כל הפניות ומסיר אחריות מבעל הדירה.
כך המתווך יכול להתמסר ללקוח ולהעניק לו את השירות הטוב ביותר, שכן הוא יודע שאף אחד לא יעקוף אותו ויפנה ישירות לבעל הבית.
מהן העמלות המקובלות בעבודה מול מתווך דירות?
העמלה המקובלת היא 2% פלוס מע"מ ולעיתים קיימים מצבים בהם נותנים הנחה על המכירה.
ביחס להיקף העסקה העמלה אינה גבוהה, לכן יותר חשוב שהדירה תימכר במחיר הנכון והאופטימלי, במשא ומתן ובתנאים הטובים ביותר.
כיצד ניתן בתקופה בה יש תחרות גבוהה להפוך את הנכס שלי ליותר אטרקטיבי?
קיימים מגוון היבטים בהם ניתן לשדרג את הנכס שלכם:
- הום סטייג'ינג - כל דירה המוצעת למכירה, מומלץ לבדוק איך אפשר לייפות אותה בלי להוציא יותר מידי כסף. למשל, לדלל ציוד מיותר ולהעניק לדירה מראה נקי ומאוורר. לעיתים כדאי להשקיע ולסייד את הדירה, או להחליף ולשדרג חפצים ישנים מאוד כדי ליצור מראה רענן וחדש. כדאי להתייעץ עם מתווך כדי לייעל את שדרוג הדירה, שכן רושם ראשוני עוזר מאוד.
- מחיר אטרקטיבי - אם המחיר נכון ומתאים לשווי הנכס - הדירה תימכר, אם היא לא נמכרת זה עלול לקרות ממגוון סיבות: לא מראים אותה מספיק לקונים, המחיר לא מתאים או שיש בעיה להציג אותה מבחינה טכנית (גרים בה שוכרים שמערימים קשיים לראות את הבית).
למה חשוב להיעזר במתווך נדל"ן דווקא בתקופה הזאת?
התקופה האחרונה מאוד מאתגרת בתחום הנדל"ן ולכן הרבה קונים עצרו את תהליך הרכישה. לכן אם אתם רוצים להצליח להגיע לרוכשים פוטנציאליים רלוונטיים, מומלץ להיעזר במתווך נדל"ן. שכן בדרך כלל הרוכשים הפוטנציאליים כבר מחפשים את הדירה עם מתווך נדל"ן ולבסוף מתווך יהיה קשור למכירת הנכס.
הרבה אנשים מנסים למכור נכס באופן עצמאי ורק לאחר מספר חודשים ללא הצלחה, פונים למתווך. קיימים מקרים בהם יצליחו למכור את הנכס לבד, אבל בדרך כלל זה יותר מאתגר ומתווך יכול לדייק את מכיר הדירה וגם לחסוך המון זמן.
נחום גלצר הוא יועץ, משווק ומומחה לנדל"ן. כל המידע במאמר מטעמו בלבד.
